Meus posts são divididos em 2 blocos:

  • BLOCO 1 é para quem quer respostas rápidas e objetivas;
  • BLOCO 2 é mais detalhado, onde eu embaso cada informação.

Objetivos deste post:

  • É apresentar cuidados que eu tomo, e considero como condição para comprar imóveis na planta;
  • Não é detalhar as vantagens e desvantagens desse tipo de negócio.

Segredos para o sucesso ao comprar IMÓVEIS NA PLANTA

Fazendo uma breve analogia, acredito que se você vai viajar de carro, antes de sair, para evitar uma POSSÍVEL dor de cabeça no caminho, você provavelmente faz uma breve revisão no veículo, calibra pneus, verifica água e óleo, entre outros. Para fazer qualquer investimento não é diferente, você deve sempre fazer uma boa revisão antes de iniciar, para da mesma forma que na analogia da viagem acima, evitar POSSÍVEIS futuros problemas.

Dito isso, vou apresentar para vocês o meu roteiro, os pontos que eu analiso antes de decidir por comprar ou não um imóvel.

PASSO A PASSO:

  1. Pesquisa de preços e comparação dos investimentos:
    • Pesquise pelo menos outros 5 apartamentos similares na cidade, e salve em uma planilha com as informações abaixo, que podem ser coletadas com o corretor:
      • Preço;
      • Área Privativa Principal;
      • Área Equivalente Total;
    • Abasteça a planilha simplificada em anexo com as informações captadas para te ajudar a analisar com objetividade.
    • Importante destacar aqui, que tenho observado um aumento nas vendas de apartamentos sem o material de acabamento, para permitir maior personalização, se este for o caso, para fazer um comparação correta, solicite ao vendedor uma copia do orçamento de materiais de acabamento, analise e some este ao custo do valor do apartamento em questão.
      .
  2. Uma vez selecionado o melhor investimento, se a obra for por regime de PREÇO FECHADO + ATUALIZAÇÃO:
    • A incorporadora deve optar pelo patrimônio de afetação. (veja um vídeo sobre o assunto).
      • Na obra por administração já é lei;
      • Na obra a preço fechado é um baita diferencial.
    • Caso esta condição não seja atendida, eu EXCLUO o apartamento da minha lista de possibilidades.
      .
  3.  Pesquisa sobre a Construtora / Incorporadora na internet E fisicamente nos empreendimentos que já fizeram;
    • Sem preguiça, no mínimo 3 fontes para fazer uma média.
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  4. Adquira uma copia do RI (Registro de Incorporação) no cartório;
    • Em todos os documentos de venda (folders, panfletos, contratos…), tem um número do RI. Basta ir no cartório e solicitar uma cópia do documento de incorporação para você. Claro que vão te cobrar as cópias, mas sai barato. Com isso você terá toda a documentação necessária para o próximo passo.
      .
  5. Análise de acabamento e dos custos de construção.
    • As duas analises abaixo, além de evitarem surpresas no custo final da obra, evitam frustrações com relação aos acabamentos serem inferiores ao esperado. Detalhe, ao esperado, mas nunca inferiores ao acordado.
      • Contrate um arquiteto ou engenheiro de que procure “falhas”, ou falta de materiais no memorial descritivo do RI;
      • Analisar se os itens detalhados no memorial foram contemplados no orçamento;
      • Um engenheiro ou arquiteto com experiência, vão te cobrar cerca de R$ 450,00 para fazer essa rápida analise com você.

De forma resumida, essas são as analises que eu faço antes de adquirir um imóvel. Acredito que uma vez atendidas essas condições, qualquer compra na planta é sim um excelente investimento.

BÔNUS: Link para download de planilha de comparação de preços.


BLOCO 2:

Segredos para o sucesso ao comprar IMÓVEIS NA PLANTA

A maioria das pessoas desconhece que a compra de um imóvel na planta, tem muito mais a ver com a incorporação do que com a construção em si. Mas como assim?

investidor imoveis plantaNormalmente cuidamos a construtora, que claro, tem sua responsabilidade, e fazendo uma pequena analogia, é como se fossem o volante e os pneus do seu carro. No entanto, o que a maioria das pessoas desconhece é que tem uma pessoa/empresa guiando o volante e essa pessoa é o INCORPORADOR. É ele quem negocia o terreno, desenvolve o projeto, memorial descritivo, promove o lançamento e a venda, além de todos os outros documentos que são necessários para o registro do empreendimento no Cartório de Imóveis da cidade. E mais do que isso, é o incorporador que contrata, e tem total responsabilidade, pela construtora contratada. Portanto, quando alguma coisa da errada, normalmente é por alguma ingerência da incorporadora.

Segundo pesquisas indiretas do professor Jamil Rahme, mais de 80% das empresas que fazem a Incorporação, também fazem a Construção dos empreendimentos, tornando-se a Construtora, por isso ouvimos falar tão pouco dessa figura ímpar, o incorporador.

O interessante é que o incorporador não faz tudo isso para se posicionar positivamente no mercado (o mínimo que esperaríamos), ele faz isso porque é obrigado pela lei 4.591 de 1964 do professor Calos Magno. Basicamente essa lei define que toda obra feita por pessoa física ou jurídica e colocada a venda (tem que ser mais de uma unidade) antes da obtenção do habite-se, se caracteriza como uma incorporação, e portanto esta sujeita a todos os artigos da lei 4.591/64.

Outro fato interessante é que esta lei é tão bem escrita, e prevê tantas situações que quanto mais a risca for seguida, menores são os riscos para os investidores e também para os incorporadores.

Então SIM, imóveis na planta são um excelente negócio desde que sejam tomados alguns cuidados, como os listados abaixo:

  1. Pesquisa de preços e comparação dos investimentos:
    A pesquisa matemática, em detrimento a analise emocional (que todos nós fazemos em diferentes graus), além de garantir seu lucro,  ainda evita que você tenha prejuízos em uma eventual baixa do mercado, como estamos vivendo em 2015/16. Muitas pessoas que não fizeram uma boa pesquisa, não se respaldaram financeiramente para as “surpresas” da economia, e em 2015 e 2016 causaram um recorde de devoluções de imóveis em planta, como detalhado pela repórter Marília Almeida em seu artigo na Exame.com

    • No mínimo 5:
      Um dos meus mentores na vida financeira, Robert Kiyosaki, sugere que você analise 100 imóveis para cada compra. Eu, como não tenho tanto tempo, simplifico um pouco e faço essa analise de 5 passos. Minha sugestão é que antes de qualquer compra, você pesquise de 5 a 10 imóveis similares na cidade, e salve em uma planilha como a sugerida em anexo.
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    • Evite a salada de frutas:
      Não compare laranjas com bananas. Parece absurdo, mas é uma situação comum,vivenciada no dia a dia dos corretores e compradores, por alguns fatores como preço, localização e status. O cliente me fala que viu um apartamento lindo com as características X e Y do lado 2 da cidade, mas a esposa gostou do outro que tem as características X, Y e S, só que esta do outro lado, em um local menos privilegiado. Um exemplo mais claro seria uma família com o produto alvo um apartamento de 3 quartos, normalmente entre as opções finais de compra tem um apartamento com 2 quartos ou 2 quartos e um home office e as vezes até uma casa.
      Esse tipo de situação distorce completamente a analise matemática para a compra, porque, seguindo o exemplo acima, se formos incluir apartamentos de 2 quartos na analise, abriria um leque enorme de outros potenciais imóveis a serem analisados que não estão sendo comparados.
      Por isso criei a planilha comparativa, ela funciona de forma bem objetiva SE você não fizer uma salada de frutas.
      Para analisar produtos diferentes, devemos criar planilhas diferentes.
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    • As informações de cada imóvel a serem coletadas são:
      • Preço;
      • Área Privativa Principal;
      • Área Equivalente Total.
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    • Importante destacar aqui, que tenho observado um aumento nas vendas de apartamentos sem o material de acabamento, para permitir maior personalização, se este for o caso, para fazer um comparação correta, solicite ao vendedor uma copia do orçamento de materiais de acabamento, analise e some este ao custo do valor do apartamento em questão.
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  2. Condição de investimento:
    • Patrimônio de Afetação:
      • o P.A. é um adendo feio em Setembro de 2001 a lei 4591/64, com o objetivo que evitar estragos como o causado pelas incorporadoras que quebraram naquele ano ou nos anteriores. Seu funcionamento é bem simples, foi criado para que as incorporadoras que negociasse apartamentos a preço fechado ficasse “engessada” de forma a não poder usar o dinheiro referente ao custo da obra em outra despesa/investimento que não fosse a própria obra. Parece lógico ou até óbvio não é?! Se você esta pagamento mensalmente alguém para fazer uma coisa, ele não pode fazer outra coisa com seu dinheiro… mas lei é lei, e só em 2001 esta foi criada. E para “espanto de todos”, quando passou pelo analise política fizeram um adendo a esta lei, “a critério do incorporador”. Em outras palavras, fizeram uma lei que só vale, se a incorporadora quiser que valha.
      • Por isso, agora que você já tem o conhecimento, só compre de incorporadoras QUE OPTEM pelo PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO em seus empreendimentos.
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  3. Histórico da Incorporadora / Construtora:
    • é muito importante dispor um tempo para visitar alguns empreendimentos construídos, falar com moradores e se possível com o síndico, ninguém conhece melhor do que as falhas do empreendimento do que o síndico.
    • aqui é importante lembrar o uso do bom senso, ninguém é perfeito, todo mundo erra, então não use apenas a opinião de uma pessoa para formar a sua, e além dos pontos negativos, busque principalmente os pontos positivos, pois é isso que você procura.
    • uma breve pesquisa online também ajuda, procure por:
      • “problema (nome da incorporadora/construtora)”;
      • “procon (nome da incorporadora/construtora)”;
      • “reclame (nome da incorporadora/construtora)”.
    • Se a construtora tiver algum ISO, isso é um plus, pois isso quer dizer que seus processos são documentados e padronizados, deixando a obra mais profissional. Você descobre isso visitando o site da incorporadora.
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  4. Adquira uma copia do RI (Registro de Incorporação) no cartório;
    Obviamente, você só iniciará esse passo para seu finalista, para não ter custos e perder tempo desnecessário, então uma vez atendidos TODOS os primeiros 3 passos, inicie este.

    • Essa é uma pratica garantida pela lei 4591/64, basta apresentar o numero do RI, que esta (ou deveria estar) presente em qualquer folder, flyer ou documento de venda do edifício, que o cartório faz as cópias para você. Claro que vão te cobrar as cópias, mas sai barato. Com isso você terá toda a documentação necessária para o próximo passo
      analise de custos
  5. Análise de acabamento e dos custos de construção.
    Essa etapa só é possível com a copia do RI em mãos.
    Você já sabe quanto custa, sabe que esta abaixo do preço de mercado, sabe que é um investimento seguro, agora o ultimo passo antes do fechamento é evitar problemas futuros:

    1. Análise do Memorial Descritivo:
      • peça a ajuda de um arquiteto ou engenheiro que procure “falhas”, ou falta de materiais no memorial descritivo. É aqui que os grandes furos nas obras por administração ocorrem, e é aqui que os clientes nas obras a preço fechado, ALGUMAS VEZES se frustram por não concordarem com um produto ou material instalado. Eu como incorporador e mico investidor arrisco a dizer que um memorial descritivo bem feito resolve mais de 40% dos possíveis problemas entre cliente e incorporadora.
    2. Análise do Orçamento Prévio:
      • Um orçamento prévio bem feito, só pode ocorrer em cima de um memorial descritivo bem feito. Normalmente nas obras por administração ocorrem grandes surpresas quando este item não é tratado com o devido cuidado. Você com certeza já deve ter ouvido falar de situações onde para a conclusão da obra são feitas N chamadas de capital que extrapolam em muito a previsão de custos.
      • Se o orçamento prévio for igual ao valor do CUB do período, acenda um alerta. Isso é praticamente impossível de acontecer já que toda obra tem suas peculiaridades que alteram demasiadamente o seu custo de produção.

De forma mais detalhada é isso, essas são as analises que eu faço antes de adquirir um imóvel. Acredito que uma vez atendidas essas condições, qualquer compra na planta é sim um excelente investimento.

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Referências:

Marlou Santos Lima Pilatti, livro Manual Prático de Incorporação Imobiliária.

Jamil Rahme, curso de incorporação de edifícios.

Robert Kiyosaki, livro O Guia de Investimentos. Leitura Outubro 2014.

Marília Almeida,  Desistência do pagamento de imóvel na planta cresce em 2015. Disponível em <http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/desistencia-do-pagamento-de-imovel-na-planta-cresce-10-7> Acesso em: 10/03/2016.


1 comentário

#2 – Imóvel na planta É um Bom Negócio? – Nano Investidores · 1 de julho de 2016 às 21:00

[…] ser feito com responsabilidade, se você tomar alguns cuidados antes da compra (veja meu artigo Segredos para o sucesso ao comprar IMÓVEIS NA PLANTA), este negócio tem vantagens como nenhum […]

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